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原告林女士与赵先生原系夫妻。2015年，双方婚姻关系存续期间购买了涉案房屋。2019年8月中旬，赵先生告知林女士，欲将涉案房屋租给杨先生与刘某，虽遭到林女士极力反对，但赵先生执意将房屋门卡、钥匙等交付杨先生与刘某。

2020年，林女士与赵先生离婚，约定涉案房屋归林女士所有，房屋贷款由林女士偿还。林女士向杨先生、刘某提出收回房屋，但遭到拒绝，此时林女士才得知在其不知情的情况下，2019年赵先生与杨先生签订了房屋买卖合同，以300万元将房屋卖给杨先生，且售卖价格远低于当时房屋市价。林女士认为赵先生在签订房屋买卖合同时，涉案房屋系她与赵先生的夫妻共同财产，赵先生无权出售房屋，故林女士将赵先生、杨先生、刘某诉至法院。

在案件审理过程中，赵先生表示其没有将出售房屋的事情告知林女士。故在明知房屋交易价格较低的情况下，将房屋出售给杨先生。同时，法院依林女士申请，委托房地产评估公司对涉案房屋在2018年6月13日的市场价值进行评估，评估价格为800万元。

未经配偶同意低价出卖共有房屋，房屋合同会有法律效力吗？

法院认为，涉案的《房屋买卖合同》签署人是赵先生与杨先生，刘某在庭审中明确表示追认杨先生签订合同的行为。在杨先生、刘某未能提供充足有效的证据证明其与赵先生、林女士就购买房屋达成口头约定的情况下，该合同应当认定为赵先生与杨先生、刘某签订的合同。

购买房屋无论对于出卖人，还是买受人而言均属于重大事项。按照交易惯例，出卖人、买受人应当知悉买卖的房屋市场价格，故法院据此认定赵先生、杨先生、刘某在达成房屋买卖合意时知悉涉案房屋的市场交易价格。通过法院委托的鉴定机构出具的鉴定意见，赵先生与杨先生、刘某约定的房屋价格远远低于该房屋的市场交易价格，而该行为客观上对于林女士的利益造成了损害，法院认定赵先生与杨先生、刘某构成恶意串通，损害了第三人利益。鉴于此，赵先生与杨先生、刘某签订的《房屋买卖合同》应属于无效合同。

关于林女士要求杨先生、刘某返还房屋的诉讼请求，因房屋买卖合同是赵先生与杨先生、刘某签订的，杨先生、刘某基于该合同居住使用了涉案房屋，林女士不是房屋买卖合同的缔约人。现该房屋买卖合同虽被法院确认为无效合同，但林女士基于房屋买卖合同纠纷要求杨先生、刘某返还房屋，缺乏相应的法律依据，故法院对于林女士的该项诉讼请求，不予支持。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。即恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同为无效合同。

合同的无效，也分为绝对无效与相对无效。对于恶意串通损害国家、集体利益的合同，属绝对无效合同，在诉讼过程中法院可依职权进行审查，主动确认合同无效。对于恶意串通损害第三人利益的合同，属相对无效合同，在当事人不主张合同无效的情况下，法院不主动审查合同效力。该案属侵犯特定第三人利益合同，系相对无效的合同，法院依林女士的诉讼请求依法对涉案合同效力进行了审查。

杭州婚姻家事律师张涛表示：本案中，涉案房屋的鉴定价值是800万元，而杨先生与赵先生的交易价格为300万元。房屋买卖对杨先生、赵先生均是人生重大事项，双方均应当知晓涉案房屋的市场价格。同时，杨先生、赵先生签订了《房屋买卖合同》，截至林女士提起本案诉讼已逾4年。在这4年的时间里，杨先生完全可以要求林女士在《房屋买卖合同》上签字确认，而杨先生却没有要求林女士签字确认，可见杨先生对林女士采取了回避的态度。综合以上情形，杨先生、赵先生知道房屋的市场价格时，仍然以远低于市场价的价格进行交易，该价格严重损害了林女士的利益，应认定杨先生、赵先生存在恶意串通，合同应为无效。

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